Παρασκευή
17 Αυγούστου 2018
Ημερήσια ηλεκτρονική εφημερίδα, Αρ. φύλλου 2888RSS FEED
Γιατί η Ελλάδα καθίσταται ευνοϊκός τόπος επενδύσεων
Γράφει ο
Τάσος Καρασαρλής

Είναι δεδομένο πλέον οτι η  Ελλάδα, σιγά σιγά εισέρχεται, σε σταθερή αναπτυξιακή τροχιά. Εκτός των άλλων σημαντικών λόγων για αυτήν την εξέλιξη, ο κυριότερος είναι η εκμηδένιση της πιθανότητας εξόδου της, από το ευρώ.

Η σημερινή κυβέρνηση έχοντας το αβαντάζ ελέγχου των συνδικάτων και πετυχαίνοντας εργασιακή ειρήνη, κατάφερε, ιδιαίτερα τα τελευταία δυο  χρόνια, σε συνεργασία δε  και  με την τρόικα, να ψηφίσει  σχεδόν  ολες τις εφαρμοστικές διατάξεις οπως όριζαν τα μνημόνια, για να μεταρρυθμίσει   την οικονομία της.

Το 2017 κλείνει με ανάπτυξη 1,6% ενώ για το 2018 η ΚΕΝΤΡ. ΤΡΑΠΕΖΑ προβλέπει 2,5%, πράγμα που σημαίνει, οτι θα  λυθούν από τα δεσμά οι δυνάμεις της αγοράς και ένα κλίμα ευνοϊκότερο θα κυριαρχήσει, με συνέπεια την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας .

Μία σειρά λόγων θα μπορούσαμε να αναφέρουμε για να στηρίξουμε την άποψή μας, όπως την άνοδο των άμεσων ξένων επενδύσεων κατά 69% στο τελευταίο εννεάμηνο, αλλά  και το επενδυτικό μπουμ στην βιομηχανία, ήτοι + 12% το 2017 και πρόβλεψη για + 16% το 2018.

Επίσης  αξίζει να τονισθεί η αξιοσημείωτη αύξηση των εξαγωγών (+ 7,6%), του δείκτη επιχειρηματικής εμπιστοσύνης (+ 100,7%) όπως και του  σημαντικού δείκτη PMI στο 52,2% και  σε συνδυασμό με  ολα αυτά,   επίπεδα  πληθωρισμού περίπου  στο 1,5% .

Ολα  τα πιο πάνω συνηγορούν για μία σημαντική αλλαγή του οικ.  κλίματος, με συνέπεια και την ανάπτυξη της κινητικότητας των ακινήτων.

Η κατάσταση σήμερα.

Στο  2018  εισέρχεται η Ελληνική οικονομία, με το πρόβλημα των κόκκινων δανείων να βαίνει μειούμενο, με την απελευθέρωση των πλειστηριασμών , ακόμη και της πρώτης κατοικίας, καθώς και της εισόδου ξένων funds στην Ελλάδα.

Οι τράπεζες και το δημόσιο έχουν χιλιάδες ακίνητα τα οποία σταδιακά δίνουν στην αγορά. Οι τιμές τους όμως θα είναι πολύ υψηλότερες από αυτές που αναμένει η αγορά, λόγω των εσωτερικών στοιχείων (αποτίμηση ενεργητικού) στα οποία αναφέρονται.

Στην  δύσκολη 7ετία (2009-20016) η κτηματαγορά πέρασε έναν διαρκή Γολγοθά με συνεχείς πτώσεις τιμών , κατάρρευση της οικοδομής, βουτιά στην ζήτηση και χιλιάδες σπίτια απούλητα.

Η συνολική πτώση τιμών αγγίζει το 49% στις κατοικίες στις μεγάλες πόλεις, ενώ στις παλαιές οικοδομές η πτώση είναι μεγαλύτερη. Στα δε οικόπεδα αγγίζει και το 70%.

Κατοικία

Σταθεροποίηση των αγοραπωλησιών, σε πρώτη φάση, προβλέπεται γιά το 2018, με τάσεις μικρών αυξήσεων.

Δυο είναι οι βασικοί λόγοι για το θετικό  momentum. Ο πρώτος είναι το καθεστώς της χρυσής  βίζας και ο δεύτερος είναι το Airbnb - sharing economy (οικονομία διαμοιρασμού)

Ήδη αρχίζει να αναπτύσσεται ραγδαία ο θεσμός της χρυσής βίζας, με το οριο επένδυσης 250.000 ευρώ και με κύριους αγοραστές τους κινέζους, με ποσοστό 43%, τους Ρώσους 19% και τέλος  τους Τούρκους με 9%. Ο λόγος είναι προφανής, διότι οι συγκεκριμένοι επενδυτές αποκτούν δικαιώματα πολιτών Ευρωπαϊκής χωρας. Το μέλλον προδιαγράφεται καλό και λόγω της τουριστικής έκρηξης της περιοχής των Αθηνών, που μέσω του airbnb, αυξήθηκε κατακόρυφα η ζήτηση για κατοικίες, καθώς και οι τιμές ενοικίων, συνεπώς η απόδοση (yield). Μεγάλα μεσιτικά γραφεία του εξωτερικού δραστηριοποιούνται προσφάτως και στους πλειστηριασμούς των τραπεζών  και  επιδεικνύουν  ζωηρό ενδιαφέρον.

Παράλληλα, έχουν γίνει εκατοντάδες πωλήσεις ακριβών ακινήτων στα νότια προάστια (Γλυφάδα εως και Βουλιαγμένη) με αγοραστές Άραβες από πολλές χώρες, Τούρκους και Ελληνοαμερικάνους, με αποτέλεσμα να αυξηθούν εκεί πολύ οι τιμές.

Εξοχικά

Η εξοχική κατοικία κινείται με πιο χαμηλούς ρυθμούς, παρ' ότι έχουν σημειωθεί σημαντικότατες μειώσεις τιμών .Οι προσδοκίες για πωλήσεις σε ξένους αγοραστές αυξάνονται αλλά σε πολύ συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων .

Συγκεκριμένα σε περιοχές των Κυκλάδων αλλά  και σε προνομιούχες, από τουριστικής άποψης ζώνες .Η εγχώρια ζήτηση είναι  μέτρια εως σχεδόν  ανύπαρκτη, παράλληλα δε  πρέπει να τονισθεί το τσουνάμι των επερχόμενων  πλειστηριασμών χωρίς την νομική προστασία της πρώτης κατοικίας.

Η συνέπεια των ανωτέρω θα είναι η πίεση και η συντήρηση των τιμών σε χαμηλά επίπεδα.

Καταστήματα /επενδυτικά ακίνητα

Η αγορά καταστημάτων έχει μεγάλη βελτίωση, ειδικά στο ιστορικό κέντρο, με αποτέλεσμα τα ενοίκια να αυξηθούν το 2017  περίπου 5% και να καλυφθεί  το μεγαλύτερο κομμάτι των κενών καταστημάτων. Το  φαινόμενο  βεβαίως οφείλεται στο οτι η Αθήνα εξελίσσεται σε απόλυτο τουριστικό προορισμό.

Οι αποδόσεις από επενδυτικής άποψης για την αγορά καταστημάτων, αυτήν την εποχή, κυμαίνονται στα επίπεδα 6-10%. Αν συγκριθούν με το δεκαετές Ελληνικό ομόλογο (BENCHMARK GGB ) 3,70% που θεωρείται παγκοσμίως για κάθε χώρα , σημείο αναφοράς και σύγκρισης για τις επενδυτικές αποδόσεις, παρουσιάζεται πολύ ελκυστικός.

Εδώ πρέπει να τονισθεί, οτι όσα καταστήματα πωλούν προϊόντα ιδιωτικής ετικέτας, έχουν συγκριτικό πλεονέκτημα .

Επίσης πολλά κτίρια έχουν αλλάξει χέρια στο κέντρο της Αθήνας και αυτό ακόμη συνεχίζεται.  Τα μετατρέπουν είτε σε σύγχρονα κτίρια γραφείων, είτε σε σύγχρονα διαμερίσματα είτε τα εντάσσουν στην οικονομία του διαμοιρασμού.

Ξενοδοχεία

Αυτήν την εποχή τα ξενοδοχεία έχουν μεγάλη κινητικότητα εξ αιτίας της έκρηξης του τουρισμού (30 εκατ. το 2017).Τολμώ να προβλέψω ότι οι επενδύσεις στον τουρισμό θα απογειωθούν , από την έλευση  σημαντικών  κεφαλαίων  από την μέση Ανατολή αλλά και από την υπόλοιπη ανεπτυγμένη Δύση. Ήδη τα μεγάλα ξενοδοχεία των Αθηνών έχουν αλλάξει χέρια και με την προσθήκη της εκκίνησης, του ήδη δημοπρατημένου παλαιού αεροδρομίου του Ελληνικού από το σχήμα ΛΑΜΔΑ, θα αλλάξει το τοπίο στην παραλιακή ζώνη των Αθηνών .

Η κατά πολλούς αποκαλούμενη Αθηναϊκή ΡΙΒΙΕΡΑ θα αναβαθμίσει την πρωτεύουσα με σημαντικές παράπλευρες ωφέλειες.

Η Αθήνα καθίσταται πλέον τουριστικός προορισμός από μόνη της.

Οσον αφορά τους άλλους τουριστικούς προορισμούς ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι Κυκλάδες με κορωνίδα βεβαίως την Μύκονο αλλά και την Σαντορίνη. Επίσης η Κρήτη η Ρόδος και η Κέρκυρα. Αυτο δεν σημαίνει ότι στα υπόλοιπα νησιά δεν παρατηρείται κινητικότητα. Οι ζητούμενες  τιμές πολυτελών  σχετικά ξενοδοχείων κυμαίνονται απο150.000 εως 180.000 ευρώ για κάθε δωμάτιο και βάσει asking EBITDA  γύρω στο 15-30 φορές ενώ στα BOUTIQUE HOTELS οι τιμές κυμαίνονται από 80.000 έως 200.000 ευρώ .

Επίσης τελευταία αναπτύσσονται ραγδαίως και   οι μη νησιωτικές περιοχές,  ειδικότερα η Πελοπόννησος (Καλαμάτα) και βεβαίως η διαχρονική  σταθερή αξία  όπως είναι η Χαλκιδική.

Γενικά θα μπορούσε να πει κανείς, οτι  η Ελλάδα εξελίσσεται σε Φλόριντα της Ευρώπης, ιδιαίτερα  για τους βορειοευρωπαίους αλλά και το όνειρο των εύπορων Αράβων και Ασιατών επενδυτών.